Porez na kapitalnu dobit: stopa, obračun i oslobođenja (2026)

Prodali ste stan po ceni većoj od one po kojoj ste ga svojevremeno kupili i sada vas zanima koliko od te razlike odlazi državi? Nasledili ste nekretninu pa razmišljate o prodaji, ali niste sigurni da li vas čeka poreski račun? Ili ste negde čuli da posle deset godina vlasništva poreza nema, pa proveravate da li to važi i u vašem slučaju?

Ako ste se prepoznali u bilo kom od ovih pitanja, niste usamljeni. Pravila o kapitalnoj dobiti zbunjuju i ljude koji su već prodavali nekretnine, a propušten rok ili pogrešno protumačeno oslobođenje ume skupo da košta.

U praksi advokati i poreski savetnici viđaju uvek iste tri greške: prodavac ne zna da rok za prijavu teče od dana potpisivanja ugovora, naslednica ne zna da je često potpuno oslobođena, a kupac novog stana propusti da zatraži oslobođenje za rešavanje stambenog pitanja.

Zato u ovom vodiču prolazimo redom kroz sve što prodavca ili prodavačicu čeka: stopu i osnovicu poreza, obračun na konkretnom primeru, zakonska oslobođenja, poseban režim za nasledstvo i rok za podnošenje prijave na obrascu PPDG-3R.

Šta je porez na kapitalnu dobit i kolika je stopa?

Porez na kapitalnu dobit je porez koji fizičko lice plaća na razliku između cene po kojoj je nekretninu prodalo i cene po kojoj ju je ranije steklo. Uređuje ga Zakon o porezu na dohodak građana, a stopa za fizička lica iznosi orijentaciono 15%.

Isti porez se obračunava i na dobit od prodaje udela u privrednom društvu, hartija od vrednosti i digitalne imovine. U ovom tekstu se ipak bavimo najčešćim slučajem u praksi: prodajom stana, kuće ili placa.

Tri poreza se kod prodaje nekretnina redovno mešaju, pa ih odmah razdvojimo. Porez na prenos apsolutnih prava plaća se na samu transakciju, bez obzira na zaradu. Porez na imovinu plaća se svake godine dok nekretninu posedujete. Kapitalna dobit dolazi na red samo ako ste na prodaji ostvarili zaradu.

Obveznik je prodavac, dakle lice koje je dobit ostvarilo. To važi i za građane iz dijaspore koji prodaju nekretninu u Srbiji: mesto prebivališta utiče na to koja filijala Poreske uprave vodi postupak, ali obaveza prijave postoji.

Kako se obračunava kapitalna dobit kod prodaje stana?

Formula deluje jednostavno: kapitalna dobit je prodajna cena umanjena za nabavnu cenu. Ako je razlika negativna, reč je o kapitalnom gubitku i poreza nema. Đavo je, kao i obično, u detaljima, tačnije u tome šta se sve računa kao nabavna cena.

Nabavna cena je po pravilu cena iz ugovora po kojem ste nekretninu kupili. Kod novogradnje kupljene od investitora to je cena iz kupoprodajnog ugovora sa porezom na dodatu vrednost. Ako ste objekat sami gradili, nabavnom cenom se smatraju dokumentovani troškovi izgradnje.

Ključni detalj koji mnogi propuste: nabavna cena se pre obračuna revalorizuje, odnosno usklađuje sa rastom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prodaje. Inflacija tako ne ulazi u oporezivu dobit, pa je porez često manji nego što prodavci strahuju.

Evo kako bi obračun mogao da izgleda na ilustrativnom primeru stana kupljenog 2018. i prodatog 2026. godine. Iznosi su radi preglednosti dati u evrima, a stvarni obračun Poreska uprava vodi u dinarima.

Primer je isključivo ilustrativan i služi da pokaže logiku obračuna. Tačan iznos zavisi od zvaničnog indeksa potrošačkih cena, kursa i dokumentacije kojom raspolažete, pa konkretne brojeve uvek proverite sa poreskim savetnikom ili u Poreskoj upravi.

Ako ste iste godine na jednoj nekretnini ostvarili dobit, a na drugoj gubitak, zakon pod određenim uslovima dozvoljava prebijanje kapitalnog gubitka sa kapitalnom dobiti. To je situacija u kojoj se stručna pomoć gotovo uvek isplati, jer pravila prebijanja imaju svoje granice i rokove.

Koja oslobođenja postoje i šta znači rešavanje stambenog pitanja?

Najpoznatije oslobođenje je pravilo deset godina: prenos nepokretnosti koju ste neprekidno posedovali najmanje deset godina ne smatra se kapitalnom dobiti, pa poreza nema. Rok se računa od dana sticanja prava svojine do dana prodaje.

Drugo veliko oslobođenje odnosi se na rešavanje stambenog pitanja. Ako sredstva ostvarena prodajom u roku od orijentaciono 90 dana uložite u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svog domaćinstva, imate pravo na poresko oslobođenje.

Ako ulaganje izvršite kasnije, ali u roku od 12 meseci od prodaje, ne gubite sve: sleduje vam povraćaj već plaćenog poreza. Kada u novi krov nad glavom uložite samo deo sredstava, oslobođenje se priznaje srazmerno uloženom delu.

Pod rešavanjem stambenog pitanja podrazumeva se, orijentaciono, kupovina ili izgradnja stana odnosno kuće za stanovanje obveznika ili članova njegovog domaćinstva. Kupovina placa kao takva ili poslovnog prostora po pravilu ne ulazi u tu kategoriju, pa nameru ulaganja proverite unapred.

Rokovi i uslovi oslobođenja menjani su kroz izmene zakona, pa pre nego što na njih računate, proverite važeći tekst Zakona o porezu na dohodak građana ili potražite mišljenje stručnjaka. Pogrešna računica ovde znači porez uvećan za kamatu.

Da li se plaća porez na kapitalnu dobit kod nasledstva?

Ovo je pitanje koje naslednici i naslednice najčešće postavljaju, a odgovor zavisi od naslednog reda. Ako prodajete nekretninu koju ste nasledili u prvom naslednom redu, na primer od roditelja ili supružnika, takav prenos se po Zakonu o porezu na dohodak građana ne smatra kapitalnom dobiti i porez se ne plaća.

Kod nasledstva iz daljih naslednih redova, recimo od strica, tetke ili daljih rođaka, obaveza može postojati. Tada se otvara pitanje kako se utvrđuje nabavna cena nasleđene nekretnine, a tu se pravila granaju i zavise od okolnosti sticanja. U takvim situacijama je provera sa poreskim savetnikom praktično obavezna.

Porez na nasleđe i poklon je pri tome posebna dažbina: on se eventualno plaća pri samom nasleđivanju, dok kapitalna dobit dolazi na red tek kada nasleđenu nekretninu prodate. Dve obaveze se ne isključuju i ne sabiraju automatski, svaka ima svoja pravila i svoja oslobođenja.

PPDG-3R: koji je rok za poresku prijavu i kako se podnosi?

Prijava se podnosi na obrascu PPDG-3R, orijentaciono u roku od 30 dana od dana zaključenja kupoprodajnog ugovora. Rok dakle ne teče od isplate ni od primopredaje stana, već od potpisa kod javnog beležnika, što mnoge prodavce iznenadi.

Prijava se predaje Poreskoj upravi prema mestu prebivališta prodavca, elektronski preko portala ePorezi ili neposredno u nadležnoj filijali. Na osnovu prijave Poreska uprava donosi rešenje kojim utvrđuje porez, a rok za plaćanje teče od dana dostavljanja rešenja.

Prijavu podnesite i onda kada računate na oslobođenje, na primer zbog rešavanja stambenog pitanja. Oslobođenje se ostvaruje u postupku pred Poreskom upravom, a ne automatski. Ko prijavu ne podnese u roku, rizikuje prekršajnu odgovornost i obračun kamate na neplaćeni porez.

Uz prijavu se prilaže dokumentacija kojom se dokazuju prodajna i nabavna cena: kupoprodajni ugovori, ugovor sa investitorom, računi za izgradnju i slično. Što je dokumentacija potpunija, to je manja šansa da osnovicu proceni sam poreski organ, po pravilu na vašu štetu.

Prodaja stana je više od poreske prijave: šta dalje?

Kapitalna dobit je samo jedan korak u prodaji nekretnine, uz realnu procenu cene, oglašavanje, pregovore, ugovor kod javnog beležnika i primopredaju. Ko prvi put prodaje, tu lako zaluta, a svaka greška u koracima pre poreza smanjuje upravo onu razliku koja se na kraju oporezuje.

Ako vam prodaja tek predstoji, pre svih poreskih računica pogledajte naše poređenje agencija za nekretnine u Beogradu: tu smo uporedili kako različiti tipovi posrednika vode prodaju i na šta da obratite pažnju pri izboru.

Kada je situacija pravno složenija, recimo prodaja nasleđenog stana sa više suvlasnika, sporna dokumentacija ili odbijeno oslobođenje, uporedite ocene i javite se direktno kancelariji kroz naš direktorijum advokatskih kancelarija. Sat vremena stručne konsultacije često vredi više od meseci naknadnog raspetljavanja.

A vi? Da li ste već prolazili kroz prijavu kapitalne dobiti i kako je protekao postupak? Da li vam je oslobođenje priznato bez komplikacija? Podelite iskustvo u komentarima, vaš primer može nekome da uštedi i vreme i novac.

Najčešća pitanja o porezu na kapitalnu dobit

Kolika je stopa poreza na kapitalnu dobit u Srbiji?

Stopa za fizička lica iznosi orijentaciono 15% i primenjuje se na razliku između prodajne i revalorizovane nabavne cene. Stopu propisuje Zakon o porezu na dohodak građana, pa pre prodaje proverite važeći propis.

Da li se plaća porez ako je stan u vlasništvu duže od 10 godina?

Ne. Prenos nepokretnosti koju je prodavac neprekidno posedovao najmanje deset godina ne smatra se kapitalnom dobiti, pa poreske obaveze nema. Rok se računa od dana sticanja prava svojine do dana prodaje.

Koji je rok za podnošenje prijave PPDG-3R?

Orijentaciono 30 dana od dana zaključenja kupoprodajnog ugovora. Prijava se podnosi Poreskoj upravi prema prebivalištu prodavca, elektronski preko portala ePorezi ili u nadležnoj filijali.

Da li naslednici plaćaju porez na kapitalnu dobit?

Ako je nekretnina stečena nasleđem u prvom naslednom redu, na primer od roditelja ili supružnika, njena kasnija prodaja se ne smatra kapitalnom dobiti. Za dalje nasledne redove pravila su složenija, pa konkretnu situaciju proverite sa poreskim savetnikom.

Kako se ostvaruje oslobođenje za rešavanje stambenog pitanja?

Ako sredstva od prodaje u roku od orijentaciono 90 dana uložite u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja člana domaćinstva, imate pravo na oslobođenje. Kod ulaganja u roku od 12 meseci sleduje povraćaj plaćenog poreza, a kod delimičnog ulaganja oslobođenje se priznaje srazmerno.