Porez na imovinu 2026: obveznici, stope i povraćaj PDV-a

Stiglo vam je rešenje za porez na imovinu i niste sigurni da li je iznos ispravan? Kupili ste stan, a rešenje nikako ne stiže? Prvi put kupujete nekretninu i pitate se da li imate pravo na povraćaj PDV-a? Ili ste nasledili kuću koja nije ni uknjižena, pa ne znate ko uopšte duguje porez?

Ova pitanja muče gotovo svakog vlasnika i svaku vlasnicu nepokretnosti u Srbiji, a odgovori su često zakopani u propisima koje niko ne čita iz zadovoljstva. U praksi advokati viđaju iste zablude iz godine u godinu: ljudi misle da porez ne duguju dok se ne uknjiže, da rešenje koje nije stiglo znači da obaveze nema, ili propuste povraćaj PDV-a na koji su imali puno pravo.

U ovom vodiču objašnjavamo ko je obveznik poreza na imovinu, kako se porez obračunava, koje su stope i kvartalni rokovi plaćanja, šta da radite kada rešenje ne stigne i kako kupci prvog stana ostvaruju refundaciju PDV-a.

Ko plaća porez na imovinu u Srbiji?

Obveznik poreza na imovinu je pre svega vlasnik nepokretnosti. Oporezuju se stanovi, kuće, poslovni prostori, garaže, ali i zemljište, po pravilu ono čija površina prelazi 10 ari. Za fizička lica koja ne vode poslovne knjige porez utvrđuje lokalna poreska administracija (LPA) opštine ili grada u kojem se nepokretnost nalazi, i to rešenjem za svaku godinu.

Manje poznato pravilo: porez po pravilu duguje i lice koje nepokretnost drži i koristi iako upis nije sproveden. Ako ste kupili stan, useljeni ste i koristite ga, ali uknjiženje stana još nije sprovedeno, poreska obaveza u praksi pada na vas kao kupca i faktičkog držaoca, a ne na prodavca koji i dalje formalno stoji u katastru.

Zamislite da ste pre tri godine kupili stan u novogradnji, investitor kasni sa dokumentacijom i stan još nije upisan. Porez svejedno dugujete, najčešće od dana primopredaje ili početka korišćenja. Klijenti advokate često pitaju upravo to: „Da li porez teče iako nisam uknjižen?“ Odgovor glasi: da, teče.

Kod suvlasništva svaki suvlasnik i svaka suvlasnica duguju porez srazmerno svom udelu. Obveznik može biti i plodouživalac, kao i korisnik nepokretnosti u javnoj svojini, ali su to ređe situacije koje zahtevaju pojedinačnu procenu.

Kako se utvrđuje visina poreza na imovinu?

Za građane i građanke osnovica je vrednost nepokretnosti koju LPA obračunava po formuli: korisna površina puta prosečna cena kvadrata u zoni. Svaka opština deli svoju teritoriju na zone prema opremljenosti i položaju, a prosečne cene kvadrata po zonama objavljuje svake godine, po pravilu krajem godine za narednu.

Zato dva stana iste kvadrature u istom gradu mogu imati primetno različit porez: jedan je u prvoj zoni u centru, drugi u trećoj zoni na periferiji. Na vrednost objekta primenjuje se i amortizacija: vrednost se umanjuje po stopi do 1 odsto godišnje, najviše do 40 odsto, ako je opština tako propisala. Stariji objekti zato po pravilu imaju nižu osnovicu od novogradnje iste kvadrature u istoj zoni.

Poreski kredit za stan u kojem stanujete

Da li ste znali da se porez na kuću ili stan u kojem obveznik stanuje umanjuje za 50 odsto? Zakon o porezima na imovinu predviđa ovaj poreski kredit, s tim što umanjenje ne može preći zakonski limit, orijentaciono oko 20.000 dinara godišnje, pa tačan iznos proverite u važećem propisu. U praksi to znači da za nepokretnost u kojoj živite plaćate osetno manje nego za drugi, prazan ili izdat stan iste vrednosti.

Uslov je da u nepokretnosti stvarno stanujete, što se najčešće dokazuje prijavljenim prebivalištem. Za drugi i svaki naredni stan kredit se ne priznaje, što je čest razlog razlika koje vlasnici i vlasnice primete na svojim rešenjima.

Koje su stope poreza na imovinu za fizička lica?

Zakon propisuje najviše dozvoljene stope, a svaka opština odlukom određuje stope koje stvarno primenjuje. Iznosi zato variraju od grada do grada. Za fizička lica koja ne vode poslovne knjige stope su progresivne: što je nepokretnost vrednija, viša stopa se primenjuje na deo vrednosti preko praga. Pregled u tabeli je orijentacioni, prema zakonskim maksimumima, pa uvek proverite odluku svoje opštine za tekuću godinu.

U praksi mnoge opštine, uključujući beogradske, primenjuju stopu od 0,4 odsto za prvi razred, ali to nije univerzalno pravilo. Za natprosečno vredne nepokretnosti ukupan iznos raste brže nego što vlasnici očekuju, pa rešenje uvek pregledajte stavku po stavku.

Čisto ilustrativno, bez važećih iznosa: stan od 60 kvadrata u zoni sa prosečnom cenom od 150.000 dinara po kvadratu imao bi osnovicu od 9 miliona dinara. Uz stopu od 0,4 odsto godišnji porez bi bio 36.000 dinara, a uz poreski kredit od 50 odsto za stanovanje oko 18.000 dinara, odnosno oko 4.500 dinara po rati. Vaš obračun zavisi od zone, amortizacije i odluke opštine, pa brojeve uzmite isključivo kao primer računice.

Kada se plaća porez na imovinu: kvartalni rokovi

Porez na imovinu se ne plaća odjednom, već u četiri rate, u roku od 45 dana od početka svakog tromesečja. Rokovi zato padaju sredinom februara, maja, avgusta i novembra. Ako datum pada u neradni dan, rok se pomera na prvi naredni radni dan, pa datume u tabeli uzmite orijentaciono i proverite ih za tekuću godinu.

Postoji i pravilo o akontaciji: dok rešenje za tekuću godinu ne stigne, dospele rate plaćate u visini obaveze za poslednje tromesečje prethodne godine. Kada rešenje stigne, eventualna razlika se poravnava kroz preostale rate. Drugim rečima, februarska rata se plaća i kada novo rešenje još niste dobili, jer rok ne čeka poštara.

Kako da proverite i platite porez preko eUprave i LPA portala?

Stanje svojih poreskih obaveza možete proveriti onlajn, preko jedinstvenog portala lokalnih poreskih administracija (lpa.gov.rs). Prijavljujete se nalogom za eUpravu, korisničkim imenom i lozinkom ili elektronskom identifikacijom. Portal prikazuje zaduženja, uplate, obračunatu kamatu i izdata rešenja, i to za sve opštine u kojima imate nepokretnosti.

Platiti možete skeniranjem IPS QR koda sa rešenja ili portala, opštom uplatnicom u banci ili pošti, kao i preko elektronskog bankarstva. Klijenti advokate najčešće pitaju da li se uplata odmah vidi: po pravilu se proknjiži u roku od nekoliko dana, pa uplatu ne ostavljajte za poslednji dan roka.

Obratite pažnju i na poziv na broj: svaki obveznik ima svoj račun kod svake opštine, pa uplata sa pogrešnim pozivom na broj može da „zaluta“ i da dug formalno ostane otvoren. Ako ste promenili adresu, obavestite LPA, jer se rešenja i dalje šalju na adresu iz njihove evidencije, a dostava na staru adresu ne zaustavlja rokove.

Šta ako rešenje za porez ne stigne?

Rešenje koje nije stiglo ne znači da obaveza ne postoji. Ako ste stekli nepokretnost, a porez vam nikada nije utvrđen, dužni ste da podnesete poresku prijavu na obrascu PPI-2 lokalnoj poreskoj administraciji, po pravilu u roku od 30 dana od nastanka obaveze.

Kada se ugovor overava kod javnog beležnika, podaci se po službenoj dužnosti dostavljaju poreskim organima, pa za većinu kupaca posebna prijava nije potrebna. Obaveza ipak ostaje u situacijama poput izgradnje objekta, ozakonjenja, pojedinih nasleđa ili ugovora zaključenog u inostranstvu. U tim slučajevima se raspitajte kod svoje LPA ili advokata za imovinsko pravo.

Kašnjenje košta: na dug teče kamata koja se, prema propisima o poreskom postupku, obračunava po referentnoj stopi Narodne banke Srbije uvećanoj za deset procentnih poena godišnje. LPA pri tome može porez utvrditi i za protekle godine, zajedno sa pripadajućom kamatom, pa je odlaganje prijave najskuplja opcija.

Povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana

Kupci prvog stana u novogradnji, gde je u cenu uračunat PDV, imaju pravo na refundaciju tog PDV-a. Uslovi su, orijentaciono i uz obaveznu proveru važećih propisa, sledeći: punoletno fizičko lice, državljanin ili državljanka Srbije sa prebivalištem u zemlji, koje od 1. jula 2006. godine nije imalo u vlasništvu ili suvlasništvu stan na teritoriji Srbije.

Refundacija se priznaje za površinu do 40 kvadrata za kupca, i još do 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji takođe nije imao stan. Ako je stan veći, PDV se vraća srazmerno, do tog limita. Zahtev se podnosi Poreskoj upravi na propisanom obrascu, po pravilu tek kada je kupoprodajna cena isplaćena u celosti, uz ugovor, račun investitora i dokaze o ispunjenju uslova.

Kako izgleda postupak u praksi

Uz zahtev se prilažu overen kupoprodajni ugovor, dokaz da je cena plaćena u celosti, izjava kupca da kupuje prvi stan i dokazi o članovima domaćinstva kada se traži veća površina. Poreska uprava proverava ispunjenost uslova i donosi rešenje, a novac se vraća na račun kupca. Postupak u praksi traje od nekoliko nedelja do nekoliko meseci, zavisno od filijale i potpunosti dokumentacije, pa papire pripremite unapred.

Kod kupovine starogradnje PDV se ne plaća, ali se plaća porez na prenos apsolutnih prava. Dobra vest je da kupci prvog stana pod sličnim uslovima i za iste kvadrature mogu ostvariti oslobođenje i od tog poreza. Pre potpisivanja ugovora proverite koji režim važi za vašu nekretninu, jer pogrešna procena može da košta više hiljada evra.

Šta konkretno da preduzmete?

Porez na imovinu je obaveza koja se najlakše drži pod kontrolom rutinom, a ne gašenjem požara. Evo šta u praksi ima najviše smisla uraditi odmah:

• Otvorite nalog na portalu LPA i proverite da li imate zaduženja i eventualni dug sa kamatom.
• Zabeležite četiri kvartalna roka u kalendar telefona, sa podsetnikom nedelju dana ranije.
• Ako ste stekli nepokretnost, a rešenje ne stiže, proverite da li je prijava uopšte evidentirana i po potrebi predajte obrazac PPI-2.
• Proverite da li vam je priznat poreski kredit za stan u kojem stanujete; ako nije, reagujte žalbom na rešenje.
• Ako kupujete prvi stan, pre potpisivanja ugovora proverite pravo na refundaciju PDV-a, odnosno oslobođenje od poreza na prenos.
• Za nasleđe, neuknjižene objekte i suvlasničke odnose potražite savet advokata za imovinsko pravo, jer se greške u tim situacijama najskuplje plaćaju.

Imajte na umu i da je rok za žalbu na rešenje ograničen, po pravilu na 15 dana od prijema, pa rešenje pregledajte čim stigne, a ne kada dospe prva rata.

A kakvo je vaše iskustvo: da li vam rešenja stižu uredno i da li ste nekada morali da ispravljate pogrešno obračunat porez na imovinu?

Česta pitanja

Ko plaća porez na imovinu ako stan nije uknjižen?

Porez u praksi duguje kupac koji stan drži i koristi, iako upis u katastar nije sproveden. Obaveza po pravilu teče od dana primopredaje ili početka korišćenja, a ne od uknjiženja.

Kolika je stopa poreza na imovinu za fizička lica?

Za vrednost do 10 miliona dinara stopa iznosi orijentaciono do 0,4 odsto, a za vrednije nepokretnosti primenjuju se progresivne stope. Tačne stope propisuje svaka opština svojom odlukom, pa proverite važeću odluku za svoju lokaciju.

Kada su rokovi za plaćanje poreza na imovinu?

Porez se plaća u četiri rate, u roku od 45 dana od početka svakog tromesečja: orijentaciono sredinom februara, maja, avgusta i novembra. Do prijema novog rešenja rata se plaća u visini obaveze za poslednje tromesečje prethodne godine.

Šta da radim ako mi rešenje za porez nije stiglo?

Proverite zaduženja na portalu lokalnih poreskih administracija (lpa.gov.rs). Ako porez nikada nije utvrđen, podnesite prijavu PPI-2, po pravilu u roku od 30 dana od sticanja, jer na neplaćeni dug teče kamata.

Ko ima pravo na povraćaj PDV-a za prvi stan?

Punoletni državljani Srbije sa prebivalištem u zemlji koji od 1. jula 2006. nisu imali stan u vlasništvu, za površinu do 40 kvadrata, uz još do 15 kvadrata po članu domaćinstva. Zahtev se podnosi Poreskoj upravi, po pravilu nakon isplate cene u celosti.

Da li se porez umanjuje za stan u kojem živim?

Da, porez na kuću ili stan u kojem obveznik stanuje umanjuje se za 50 odsto, najviše do zakonskog limita od orijentaciono 20.000 dinara godišnje. Proverite na rešenju da li vam je poreski kredit priznat.