Prodajete stan i neko vam je usput pomenuo „onih 2,5 odsto“? Kupujete prvu nekretninu i čuli ste da porez možda uopšte ne morate da platite? Niste sigurni da li porez na prenos apsolutnih prava pada na prodavca ili na kupca? Ili vas brine šta se dešava ako Poreska uprava proceni da je cena iz ugovora preniska?
Ova pitanja muče gotovo svakoga ko prolazi kroz kupoprodaju nepokretnosti, a odgovori se često prepričavaju napamet i pogrešno. U praksi advokati viđaju da upravo oko ovog poreza nastaje više zabune nego oko bilo kog drugog troška transakcije.
U ovom vodiču objašnjavamo kada se porez na prenos apsolutnih prava plaća, kolika je stopa i na koju osnovicu se obračunava, ko je obveznik po zakonu a ko ga plaća u praksi, koji rokovi važe i ko ima pravo na oslobođenje. Na kraju vas čeka i konkretna lista koraka pre overe ugovora.
Šta je porez na prenos apsolutnih prava i kada se plaća
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kada se pravo svojine na nepokretnosti prenosi uz naknadu, a taj promet nije oporezovan PDV-om. Uređen je Zakonom o porezima na imovinu i u praksi se najčešće sreće kod kupoprodaje polovnih stanova i kuća između fizičkih lica.
Sam naziv zvuči apstraktno, ali iza njega stoji jednostavna ideja: oporezuje se prenos prava koja deluju prema svima, pre svega prava svojine. Prema važećem zakonu tu, po pravilu, spadaju pravo svojine na nepokretnostima, pravo intelektualne svojine, pravo svojine na upotrebljavanim motornim vozilima i plovilima, kao i određena prava na građevinskom zemljištu.
Pod prenosom se ne podrazumeva samo klasična prodaja. Porez se po pravilu plaća i kod razmene nepokretnosti, kod prodaje zemljišta i drugih objekata kada promet nije u sistemu PDV-a, pa čak i kod upotrebljavanih motornih vozila. Kod vozila od 2022. godine važi poseban režim: obveznik je po pravilu kupac, porez se obračunava po propisanoj formuli i plaća pre registracije, najčešće bez posebnog rešenja Poreske uprave.
Ovaj porez treba razlikovati od poreza na nasleđe i poklon. Ako nepokretnost dobijate bez naknade, porez na prenos apsolutnih prava se ne primenjuje, već poseban porez sa sopstvenim stopama i oslobođenjima. Kako taj režim funkcioniše i na šta poklonodavci i poklonoprimci treba da paze, objasnili smo u tekstu ugovor o poklonu nepokretnosti.
Kolika je stopa poreza na prenos apsolutnih prava
Stopa iznosi orijentaciono 2,5 odsto poreske osnovice i već dugo se ne menja. Ipak, poreski propisi se povremeno dopunjuju, pa pre same transakcije proverite važeći Zakon o porezima na imovinu ili to pitanje prepustite advokatu koji priprema ugovor.
Na prvi pogled 2,5 odsto ne zvuči mnogo, ali na stanu vrednom 100.000 evra to je 2.500 evra. Kada se na to dodaju beležnička nagrada, taksa za uknjižbu i eventualna provizija posrednika, jasno je zašto ovaj trošak mora da uđe u računicu pre potpisivanja, a ne posle.
Za razliku od godišnjeg poreza na imovinu, koji vlasnik ili vlasnica plaća svake godine dok drži nepokretnost, porez na prenos apsolutnih prava plaća se jednokratno, samo prilikom prometa. To su dva različita poreza iz istog zakona i ne treba ih mešati.
Da li se porez obračunava na ugovorenu ili na tržišnu cenu
Osnovica poreza je po pravilu ugovorena cena iz kupoprodajnog ugovora. Tu postoji začkoljica koju mnogi saznaju tek kada stigne rešenje: ako Poreska uprava proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da kao osnovicu utvrdi tržišnu vrednost nepokretnosti.
Zamislite da prodajete stan za 70.000 evra, a Poreska uprava na osnovu podataka o prodajama u istoj zgradi i istom kraju proceni tržišnu vrednost na 85.000 evra. Porez će se obračunati na viši iznos, bez obzira na to šta piše u ugovoru. Kupac koji je računao na manji trošak dobija neprijatno iznenađenje poštom.
Zato upisivanje niže cene u ugovor radi „uštede na porezu“ u praksi retko prolazi, a nosi i ozbiljne pravne rizike za obe strane. Klijenti advokate najčešće pitaju upravo to, i odgovor je uvek isti: u ugovor ide stvarna cena.
Ako smatrate da je procena Poreske uprave previsoka, niste bez zaštite. Na rešenje o utvrđenom porezu postoji pravo žalbe, u roku koji je naveden u pouci o pravnom leku, najčešće u praksi 15 dana od prijema. Žalba se priprema uz dokaze o stvarnom stanju nepokretnosti, na primer o lošijem stanju stana od proseka u zgradi.
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava: zakon i praksa
Po zakonu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno lice koje pravo prenosi. To mnoge iznenadi, jer se u praksi gotovo redovno ugovara da porez snosi kupac.
Takva ugovorna odredba je dozvoljena i punovažna. Kada se kupac ugovorom obaveže da plati porez, za tu obavezu po pravilu odgovara solidarno sa prodavcem. A čak i kada takve odredbe nema, kupac po zakonu supsidijarno jemči za plaćanje poreza, pa naplata u krajnjem slučaju može ići prema obema stranama.
U praksi advokati viđaju i sporove koji nastanu jer je dogovor o porezu ostao usmen, pa svaka strana tvrdi da je „ono drugo“ trebalo da plati. Zato pitanje poreza mora biti izričito uređeno u samom ugovoru, uz rok i način plaćanja. Šta sve takav dokument treba da sadrži i na koje se odredbe posebno pazi, obradili smo u vodiču ugovor o kupoprodaji stana.
PDV ili porez na prenos: šta važi za novogradnju
Kod kupoprodaje nepokretnosti plaća se ili PDV ili porez na prenos apsolutnih prava, nikada oba. Ako stan kupujete direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a i reč je o prvom prenosu, u cenu je uračunat PDV, orijentaciono 10 odsto za stambeni prostor, i tada se porez na prenos ne plaća.
Ako kupujete polovan stan od fizičkog lica, PDV-a nema, pa se primenjuje porez na prenos apsolutnih prava. Kod zemljišta i poslovnih objekata pravila zavise od toga ko prodaje i u kom je poreskom režimu, pa je najsigurnije da se to proveri pre ugovaranja, jer greška u kvalifikaciji može da košta više od samog poreza.
Ovde nema prostora za biranje: koji režim važi ne zavisi od želje ugovornih strana, već od statusa prodavca i vrste nepokretnosti. Kupci to često saznaju tek kod beležnika, pa je bolje razjasniti unapred, dok se cena još pregovara.
| Situacija | Koji porez se plaća | Ko ga po pravilu snosi |
|---|---|---|
| Polovan stan, prodavac fizičko lice | Porez na prenos apsolutnih prava, orijentaciono 2,5% | Po zakonu prodavac, u praksi najčešće kupac po ugovoru |
| Novogradnja od investitora u sistemu PDV-a | PDV, orijentaciono 10% za stanove | Kupac, kroz ugovorenu cenu |
| Kupac prvog stana, do propisane kvadrature | Oslobođenje od poreza na prenos | Niko, uz ispunjenje zakonskih uslova |
| Upotrebljavano motorno vozilo | Porez na prenos po posebnom obračunu | Kupac |
Sve stope i iznosi u tabeli su orijentacioni. Pre transakcije proverite važeći propis ili zatražite proveru od advokata, jer se pravila i stope povremeno menjaju.
Koji rok važi za prijavu poreza i kako ona danas izgleda
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja, odnosno overe ugovora, a prijava se podnosi u roku od 30 dana od tog dana, orijentaciono prema važećim pravilima. Nekada je to značilo odlazak na šalter sa fasciklom papira, danas procedura izgleda znatno jednostavnije.
Da li ste znali da javni beležnik overeni ugovor po službenoj dužnosti dostavlja Poreskoj upravi? Kod ugovora o prometu nepokretnosti, koji se obavezno solemnizuju kod beležnika, dokumentacija po pravilu ide elektronski, pa stranke najčešće ne moraju same da podnose prijavu. Kod prometa koji ne ide preko beležnika, na primer kod vozila, obaveze se izvršavaju po posebnim pravilima, uglavnom elektronski.
Ako iz nekog razloga prijavu ipak podnosite sami, koristi se propisani obrazac, u praksi poznat kao PPI-4, koji se predaje elektronski preko portala e-Porezi ili nadležnoj filijali. Proverite važeći obrazac i način podnošenja, jer se procedure osavremenjuju iz godine u godinu.
Kada Poreska uprava obradi predmet, donosi rešenje sa utvrđenim iznosom poreza. Plaćanje se vrši u roku navedenom u samom rešenju, u praksi najčešće 15 dana od prijema. Kašnjenje povlači zateznu kamatu, a u ozbiljnijim slučajevima i prekršajnu odgovornost, pa rešenje ne treba ostavljati u fioci.
Oslobođenje za kupca prvog stana: uslovi i kvadratura
Najvažnije oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava ima kupac prvog stana. Uslovi su, orijentaciono prema važećem zakonu, sledeći:
- kupac je punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji,
- od 1. jula 2006. godine nije imao u vlasništvu ni suvlasništvu stan na teritoriji Srbije,
- oslobođenje pokriva do 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² za svakog člana domaćinstva koji takođe ispunjava uslove.
Ako stan ima veću površinu od one koju oslobođenje pokriva, porez se plaća samo na razliku. Recimo, kada kupac samac kupuje stan od 55 m², oslobođen je za 40 m², a porez se obračunava srazmerno na preostalih 15 m².
Pod članom domaćinstva se, orijentaciono, podrazumeva osoba koja sa kupcem živi u zajednici života i privređivanja, najčešće supružnik i deca. I za te članove važi uslov da ranije nisu imali stan u vlasništvu, a oslobođenje se po istom osnovu koristi samo jednom.
Za ostvarivanje prava potrebno je uz prijavu priložiti propisane izjave i dokaze, pa dokumentaciju vredi pripremiti unapred. Kod novogradnje postoji srodan mehanizam, povraćaj PDV-a za kupca prvog stana, ali je to posebna procedura sa sopstvenim uslovima. Pošto su se kvadrature i uslovi kroz godine menjali, proverite ih u važećem propisu ili sa advokatom pre potpisivanja.
Šta konkretno preduzeti pre overe ugovora
Da porez na prenos apsolutnih prava ne bi postao neprijatno iznenađenje, prođite kroz nekoliko koraka pre nego što zakažete termin kod javnog beležnika:
- Proverite da li se na vašu transakciju plaća PDV ili porez na prenos, jer od toga zavise i ukupan trošak i moguća oslobođenja.
- U ugovoru izričito definišite ko snosi porez i u kom roku, bez oslanjanja na usmeni dogovor.
- Ako kupujete prvi stan, proverite uslove za oslobođenje i pripremite dokaze na vreme.
- Uračunajte porez u budžet zajedno sa beležničkom nagradom, taksom za uknjižbu i ostalim troškovima.
- Kod veće vrednosti ili složenije situacije, konsultujte advokata ili advokaticu za nekretnine, odnosno poreskog savetnika, pre potpisivanja bilo čega.
Prodavcima koji su tek na početku priprema jednako je važan i komercijalni deo posla: realno postavljena cena i ozbiljni kupci smanjuju i dileme oko poreske osnovice. Ako prodaju planirate u glavnom gradu, pomoći će vam naš vodič za izbor agencije za nekretnine u Beogradu.
A kako je izgledalo vaše iskustvo: da li je porez na kraju platio prodavac ili kupac, i da li ste imali dileme oko procene Poreske uprave? Podelite svoj primer u komentarima, nekome ko se tek sprema za kupoprodaju značiće više nego što mislite.
Česta pitanja
Kolika je stopa poreza na prenos apsolutnih prava?
Stopa iznosi orijentaciono 2,5 odsto poreske osnovice, a osnovica je po pravilu ugovorena cena. Ako Poreska uprava proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, kao osnovicu može utvrditi tržišnu vrednost. Pre transakcije proverite važeći Zakon o porezima na imovinu.
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac?
Po zakonu obveznik je prodavac, odnosno lice koje pravo prenosi. U praksi se najčešće ugovara da porez snosi kupac, što je dozvoljeno, a kupac tada za plaćanje po pravilu odgovara solidarno sa prodavcem. Dogovor obavezno unesite u ugovor, ne oslanjajte se na usmeni dogovor.
Koji je rok za prijavu poreza na prenos apsolutnih prava?
Prijava se podnosi u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze, orijentaciono prema važećim pravilima. Kod ugovora overenih kod javnog beležnika dokumentacija se po službenoj dužnosti prosleđuje Poreskoj upravi elektronski, pa stranke po pravilu ne podnose prijavu same.
Da li kupac prvog stana plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Ne plaća, ako ispunjava uslove: punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. godine nije imao stan u vlasništvu. Oslobođenje pokriva orijentaciono do 40 m² za kupca i 15 m² po članu domaćinstva, a na kvadraturu preko toga porez se plaća srazmerno.
Da li se kod novogradnje plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Ne, ako se na promet obračunava PDV. Uvek se plaća samo jedan od dva poreza: PDV kod prvog prenosa od investitora u sistemu PDV-a, orijentaciono 10 odsto za stanove, ili porez na prenos apsolutnih prava kod polovnih nepokretnosti.