Planirate da prenesete stan na dete, unuka ili supružnika, pa se pitate da li je poklon najpametniji put? Niste sigurni da li ugovor o poklonu nepokretnosti mora kod javnog beležnika i koliko sve to košta? Brine vas porez, ili mogućnost da neko jednog dana ospori ceo posao?
Poklanjanje nekretnine deluje kao najjednostavniji pravni posao na svetu: nema cene, nema pregovora, sve ostaje u porodici. Upravo zato se greške ovde prave olako, a ispravljaju skupo i godinama.
Klijenti advokate najčešće pitaju tri stvari: kakva forma je obavezna, da li se plaća porez i može li se poklon kasnije opozvati ili osporiti. U ovom vodiču prolazimo sva tri pitanja, uz orijentacione troškove, odnos poklona i nasleđa i tabelu poređenja sa testamentom i ugovorom o doživotnom izdržavanju. Ako ste vlasnik ili vlasnica nepokretnosti koju želite da poklonite, ceo proces je ovde na jednom mestu.
Šta je ugovor o poklonu nepokretnosti i kako funkcioniše
Ugovor o poklonu nepokretnosti je ugovor kojim poklonodavac besplatno prenosi pravo svojine na stanu, kući ili zemljištu, a poklonoprimac taj poklon prihvata. Ključna reč je „besplatno“: nema cene ni protivusluge, postoji samo namera darežljivosti, koju pravnici zovu animus donandi.
Da li ste znali da ugovor o poklonu uopšte nije uređen važećim Zakonom o obligacionim odnosima? Na poklon se i danas primenjuju pravna pravila predratnog prava, pre svega Srpskog građanskog zakonika iz 1844. godine. To je jedan od kurioziteta našeg pravnog sistema, pa sudska praksa ovde igra veću ulogu nego kod većine drugih ugovora.
U praksi advokati poklon viđaju najčešće u porodici: roditelji prenose stan na decu, baba i deda na unuke, supružnici jedno na drugo. Poklon između lica koja nisu u srodstvu takođe je dozvoljen, ali nosi veći porez, o čemu detaljnije u nastavku.
Predmet poklona može biti i suvlasnički udeo na nepokretnosti, na primer polovina stana, pa čak i nepokretnost opterećena hipotekom. U tom slučaju teret prati nepokretnost i posle prenosa, što poklonoprimac mora da zna pre potpisivanja.
Da li ugovor o poklonu mora da se overi kod notara
Da, bez izuzetka kada je predmet poklona nepokretnost. Ugovor mora biti solemnizovan kod javnog beležnika, što znači da beležnik ispravu potvrđuje posebnom klauzulom. Ugovor o poklonu nepokretnosti koji nije zaključen u ovoj formi ne proizvodi pravno dejstvo, pa se na osnovu njega ne može upisati svojina u katastar.
Obratite pažnju na razliku: obična overa potpisa ovde nije dovoljna. Kod solemnizacije javni beležnik potvrđuje sadržinu cele isprave, ispituje da li je posao dozvoljen i upozorava strane na pravne posledice, pa tek onda stavlja solemnizacionu klauzulu.
Nadležan je isključivo javni beležnik na čijem se području nepokretnost nalazi. Prilikom solemnizacije beležnik proverava identitet ugovornih strana, stanje u katastru, postojanje tereta i zabeležbi, kao i da li su strane razumele posledice onoga što potpisuju.
Posle potpisivanja beležnik po pravilu preko e-šaltera dostavlja ugovor katastru radi upisa novog vlasnika i Poreskoj upravi radi utvrđivanja poreza. Poklonoprimac dakle najčešće ne mora sam da obilazi šaltere, ali je pametno da posle par nedelja proveri da li je upis zaista sproveden.
Koja dokumenta se nose kod javnog beležnika
- lične karte ili pasoši obe ugovorne strane,
- dokaz o svojini poklonodavca (list nepokretnosti beležnik po pravilu pribavlja službeno),
- saglasnost supružnika ako je nepokretnost stečena u braku kao zajednička imovina,
- overeno punomoćje ako neka strana potpisuje preko punomoćnika.
Ako je poklonoprimac maloletno dete, poklon u njegovo ime prihvata zakonski zastupnik, najčešće roditelj. Kod čistog poklona bez tereta to po pravilu ne zahteva posebnu saglasnost organa starateljstva, ali konkretnu situaciju proverite unapred.
Šta ugovor o poklonu nepokretnosti mora da sadrži
Da bi solemnizacija prošla bez zastoja, ugovor treba precizno da odredi i strane i nepokretnost. Standardni elementi su:
- podaci o poklonodavcu i poklonoprimcu: ime i prezime, JMBG, prebivalište,
- tačan opis nepokretnosti prema listu nepokretnosti: katastarska opština i parcela, broj zgrade i posebnog dela, površina, adresa,
- izjava poklonodavca da nepokretnost poklanja bez naknade i izjava poklonoprimca da poklon prihvata,
- clausula intabulandi, odnosno bezuslovna saglasnost da se poklonoprimac upiše kao vlasnik u katastar,
- eventualna zadržana prava, poput doživotnog plodouživanja ili prava stanovanja u korist poklonodavca.
Zadržavanje plodouživanja je čest i mudar potez kod porodičnih poklona: svojina prelazi na dete, a roditelj zadržava pravo da u stanu živi do kraja života. To pravo se upisuje u katastar i štiti poklonodavca čak i ako se porodični odnosi kasnije pokvare.
Koliko košta ugovor o poklonu kod javnog beležnika
Troškovi zavise pre svega od vrednosti nepokretnosti, jer se javnobeležnička nagrada obračunava po vrednosnim razredima iz Javnobeležničke tarife. Orijentacioni pregled izgleda ovako:
| Trošak | Orijentacioni iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Sastavljanje ugovora (advokat) | od oko 20.000 RSD naviše | zavisi od vrednosti posla i Advokatske tarife |
| Solemnizacija kod javnog beležnika | okvirno 10.000 do 50.000 i više RSD | po vrednosnim razredima Javnobeležničke tarife |
| Upis u katastar nepokretnosti | oko 5.000 do 7.000 RSD | naknada RGZ po važećem cenovniku |
| Porez na poklon | 0%, 1,5% ili 2,5% | zavisi od srodstva, detalji u nastavku |
Svi iznosi su orijentacioni i menjaju se izmenama tarifa i cenovnika, pa pre potpisivanja proverite važeću Javnobeležničku tarifu i cenovnik katastra. Troškove u praksi najčešće snosi poklonoprimac, ali strane to mogu ugovoriti i drugačije.
Porez na poklon nepokretnosti: ko je oslobođen, a ko plaća
Porez na poklon plaća poklonoprimac, a osnovicu čini tržišna vrednost nepokretnosti koju utvrđuje Poreska uprava. Dobra vest za većinu porodičnih poklona: najbliži srodnici su po zakonu koji uređuje poreze na imovinu oslobođeni ovog poreza.
| Poklonoprimac | Stopa poreza (orijentaciono) |
|---|---|
| Prvi nasledni red (deca i drugi potomci), supružnik i roditelj poklonodavca | oslobođeni, 0% |
| Drugi nasledni red (npr. brat ili sestra) | 1,5% |
| Treći nasledni red i lica van srodstva | 2,5% |
Stope i uslovi oslobođenja navedeni su orijentaciono, pa važeći Zakon o porezima na imovinu proverite pre potpisivanja. Poklonoprimac iz drugog naslednog reda može pod zakonskim uslovima biti oslobođen poreza na jedan poklonjeni stan ako je sa poklonodavcem živeo u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana pre prijema poklona.
Sam postupak po pravilu teče ovako: javni beležnik dostavlja ugovor Poreskoj upravi, koja za oslobođene poklonoprimce konstatuje oslobođenje, a za ostale utvrđuje porez rešenjem. Ako ugovor iz bilo kog razloga nije prosleđen službenim putem, poreska prijava se podnosi u zakonskom roku, najčešće u roku od 30 dana, pa taj detalj proverite kod beležnika na dan overe.
Poklon ne treba mešati sa prodajom. Kada se nepokretnost prenosi uz naknadu, ne plaća se porez na poklon, već porez na prenos apsolutnih prava. Izbor između poklona i kupoprodaje unutar porodice zato ume da ima ozbiljne poreske posledice i vredi ga računski uporediti pre odluke.
Kada je moguć opoziv poklona
Poklon nije nužno zauvek. Pravna pravila koja se kod nas primenjuju poznaju dva glavna razloga za opoziv: grubu nezahvalnost poklonoprimca i osiromašenje poklonodavca.
Nezahvalnost postoji kada se poklonoprimac prema poklonodavcu ili njemu bliskim licima ponese tako da bi zadržavanje poklona bilo očigledno nepravično: nasilje, teške uvrede, ugrožavanje života ili imovine. Osiromašenje znači da poklonodavac posle učinjenog poklona više nema dovoljno sredstava za sopstveno izdržavanje. U praksi advokati viđaju i zahteve vezane za neispunjenje naloga iz ugovora, kada je poklon bio uslovljen određenom obavezom poklonoprimca.
Opoziv se ostvaruje tužbom pred sudom, a rokovi se po pravilu računaju od saznanja za razlog opoziva i relativno su kratki. Sudovi ove razloge cene strogo, od okolnosti konkretnog slučaja zavisi gotovo sve, pa je procena izgleda spora pre podnošenja tužbe praktično obavezna.
Opoziv treba razlikovati od sporazumnog raskida. Ako se poklonodavac i poklonoprimac slažu da posao ponište, to mogu da urede novim ugovorom u istoj formi, kod javnog beležnika, bez suda i bez dokazivanja bilo čije krivice.
Postoji i rizik sa druge strane: ako poklonodavac ima dugove, poverioci pod zakonskim uslovima mogu pobijati poklon učinjen na njihovu štetu. Poklanjanje imovine radi izbegavanja poverilaca zato po pravilu ne prolazi na sudu.
Poklon, nasleđe i nužni deo: može li se poklon osporiti
Zamislite da majka pokloni stan jednom od dvoje dece, a posle njene smrti drugo dete ostane praktično bez ičega. Upravo za takve situacije zakon predviđa dva mehanizma: uračunavanje poklona u nasledni deo i zaštitu nužnog dela.
Uračunavanje znači da se poklon učinjen zakonskom nasledniku po pravilu uračunava u njegov deo zaostavštine, osim ako je poklonodavac izričito odredio da se ne uračunava. Obdareno dete, dakle, na ostavinskoj raspravi ulazi u račun sa već primljenim stanom.
Nužni deo je deo zaostavštine koji zakon garantuje najbližim naslednicima: kod potomaka i supružnika po pravilu polovina onoga što bi im pripalo po zakonskom redu nasleđivanja. Ako pokloni učinjeni za života povređuju nužni deo, nužni naslednici mogu tražiti njihovo vraćanje, počev od poslednjeg poklona, po pravilu u roku od tri godine od smrti ostavioca.
Poklon zato nije način da se neko od naslednika zaobiđe bez posledica. Ko traži trajno i stabilno rešenje, mora da računa na ova pravila, a ne samo na urednu formu ugovora.
Poklon, testament ili doživotno izdržavanje: šta izabrati
Ova tri instituta se u porodičnim razgovorima najčešće porede, a razlike među njima su suštinske:
| Pitanje | Ugovor o poklonu | Testament | Doživotno izdržavanje |
|---|---|---|---|
| Kada prelazi svojina | odmah, za života poklonodavca | posle smrti, kroz ostavinski postupak | posle smrti primaoca izdržavanja |
| Forma | solemnizacija kod javnog beležnika | više dozvoljenih oblika | solemnizacija kod javnog beležnika |
| Naknada | nema je | nema je | obaveza izdržavanja davaoca |
| Mogućnost promene | opoziv samo iz zakonskih razloga | menja se slobodno do smrti | raskid sporazumno ili preko suda |
| Odnos prema nužnom delu | uračunava se i može se osporavati | smanjuje se ako vređa nužni deo | imovina po pravilu ne ulazi u zaostavštinu |
Grubo rečeno: poklon daje sigurnost poklonoprimcu, testament daje fleksibilnost zaveštaocu, a doživotno izdržavanje štiti onoga ko daje stan u zamenu za brigu. Koji je model pravi zavisi od porodičnih odnosa, zdravlja, dugova i poreske slike, pa se ozbiljne odluke ovde ne donose po šablonu.
Kako da bezbedno poklonite nepokretnost: konkretni koraci
Ako ste odlučili da je poklon pravi put, redosled poteza koji u praksi štedi i vreme i novac izgleda ovako:
- Izvadite ili proverite list nepokretnosti: da li ste upisani kao vlasnik i da li postoje tereti.
- Odlučite da li zadržavate plodouživanje ili pravo stanovanja i unesite to u ugovor.
- Razmislite o ostalim naslednicima: da li poklon dira nečiji nužni deo i kako to rešavate.
- Poverite izradu nacrta ugovora advokatu ili advokatici umesto da kopirate obrazac sa interneta.
- Zakažite solemnizaciju kod javnog beležnika nadležnog po mestu nepokretnosti.
- Posle overe proverite upis u katastar i sačekajte poresko rešenje, odnosno potvrdu o oslobođenju.
Za nacrt ugovora, procenu poreske slike ili spor oko poklona, u našem direktorijumu su advokati za nekretnine razvrstani po gradovima i ocenama klijenata, pa možete uporediti više kancelarija pre nego što bilo šta potpišete.
A vi, da li biste nepokretnost radije poklonili za života ili je ostavili testamentom? Podelite svoje iskustvo i dileme u komentarima, odgovaramo na svako pitanje.
Česta pitanja
Da li ugovor o poklonu nepokretnosti mora da se overi kod javnog beležnika?
Da. Ugovor o poklonu nepokretnosti mora biti solemnizovan kod javnog beležnika na čijem se području nepokretnost nalazi. Bez ove forme ugovor ne proizvodi pravno dejstvo i upis u katastar nije moguć.
Da li se plaća porez na poklon stana između roditelja i dece?
Ne. Poklonoprimci prvog naslednog reda, supružnik i roditelj poklonodavca po pravilu su oslobođeni poreza na poklon. Za drugi nasledni red stopa je orijentaciono 1,5%, a za ostale 2,5%, pa važeći propis proverite pre potpisivanja.
Može li poklonodavac da opozove poklon?
Može, ali samo iz zakonom priznatih razloga, pre svega zbog grube nezahvalnosti poklonoprimca ili osiromašenja poklonodavca. Opoziv se ostvaruje tužbom pred sudom, a razlozi se cene strogo od slučaja do slučaja.
Da li poklonjeni stan ulazi u nasledstvo?
Poklon učinjen zakonskom nasledniku po pravilu se uračunava u njegov nasledni deo. Ako pokloni povređuju nužni deo, nužni naslednici mogu tražiti vraćanje poklona, po pravilu u roku od tri godine od smrti ostavioca.
Šta je bolje: poklon ili testament?
Zavisi od cilja. Poklon prenosi svojinu odmah i teško se opoziva, dok se testament može menjati do smrti, ali prolazi kroz ostavinski postupak. Kod oba važe pravila o nužnom delu, pa složenije situacije proverite sa advokatom.
Koliko košta overa ugovora o poklonu kod notara?
Javnobeležnička nagrada zavisi od vrednosti nepokretnosti, orijentaciono od oko 10.000 do preko 50.000 dinara, uz trošak upisa u katastar. Iznosi se menjaju, pa proverite važeću Javnobeležničku tarifu.