Ugovor o zakupu stana: model, obavezni elementi i zamke

Izdajete stan i niste sigurni kako da se zaštitite ako zakupac jednog dana prestane da plaća? Ulazite u iznajmljeni stan i strahujete da vas vlasnik ne izbaci preko noći? Potpisali ste papir od pola strane, pa se pitate da li on uopšte nešto vredi? Ili ste se dogovorili usmeno, uz stisak ruke?

Sva ta pitanja su opravdana. Zakup stana je odnos u kome obe strane rizikuju mnogo, a najveći broj problema nastaje zato što ugovor nije ni postojao, ili je prepisan sa interneta bez razumevanja šta koja odredba znači.

U praksi advokati viđaju iste sporove iznova: stanar koji neće da se iseli, depozit koji se ne vraća, računi koje niko nije definisao. Gotovo svaki od tih sporova mogao je da se spreči jednim pažljivo sastavljenim ugovorom.

U ovom vodiču prolazimo kroz obavezne elemente ugovora o zakupu stana, model koji možete prilagoditi svojoj situaciji, overu kod javnog beležnika, otkaz i iseljenje, kao i zamke koje obe strane najskuplje plaćaju. Svi iznosi i rokovi u tekstu su orijentacioni, provereni u julu 2026. godine: pre potpisivanja proverite važeću javnobeležničku tarifu i propise.

Šta je ugovor o zakupu stana i koji ga zakoni uređuju?

Ugovor o zakupu stana je dvostrano obavezujući ugovor kojim zakupodavac daje stan na korišćenje, a zakupac se obavezuje da za to plaća zakupninu. Opšta pravila zakupa uređuje Zakon o obligacionim odnosima, dok posebna pravila za stanove sadrži Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine.

Zakon o stanovanju predviđa da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi. Usmeni dogovor znači da se u sporu teško dokazuje šta je uopšte dogovoreno: visina zakupnine, trajanje, ko plaća račune.

Zakup se često meša sa kupoprodajom kada se ugovara opcija otkupa ili dugogodišnje korišćenje. To su dva potpuno različita pravna posla, a razlike smo detaljno objasnili u tekstu o ugovoru o kupoprodaji stana.

Koje obavezne elemente mora da sadrži ugovor o iznajmljivanju stana?

Bilo da ste vlasnik ili vlasnica stana, ili osoba koja stan iznajmljuje, pre potpisivanja proverite da ugovor o iznajmljivanju stana sadrži sledeće celine. Prvo, tačne podatke ugovornih strana: ime i prezime, JMBG, adresu i broj ličnog dokumenta.

Drugo, precizan opis stana: adresu, sprat, broj stana, strukturu i kvadraturu, kao i broj lista nepokretnosti. Zakupac bi pre potpisivanja trebalo da proveri list nepokretnosti i uveri se da potpisuje ugovor sa stvarnim vlasnikom, a ne sa posrednikom bez ovlašćenja.

Treće, trajanje zakupa, sa jasnim datumom početka, i visinu zakupnine: iznos, valutu, rok i način plaćanja. Četvrto, depozit: koliki je, čemu služi i pod kojim uslovima se vraća. Peto, podelu troškova: ko plaća komunalije, struju, internet i troškove održavanja zgrade.

Šesto, pravila o održavanju: sitne popravke obično padaju na zakupca, a krupne kvarove i instalacije snosi zakupodavac. Sedmo, uslove otkaza i raskida. Osmo, zapisnik o primopredaji sa popisom inventara i stanjem brojila, koji se potpisuje i pri ulasku i pri izlasku iz stana.

Kako izgleda model ugovora o zakupu stana?

Model ugovora u praksi ima desetak članova, sledećim redom: ugovorne strane i predmet zakupa, opis stana, trajanje, zakupnina i način plaćanja, depozit, troškovi, obaveze zakupodavca, obaveze zakupca, uslovi otkaza i raskida, sudska nadležnost i završne odredbe, uz zapisnik o primopredaji kao prilog.

Besplatni šabloni sa interneta najčešće pokrivaju samo osnovna polja. Ono što advokati redovno dodaju, a šabloni nemaju, jesu odredbe o depozitu, popisu inventara, podzakupu, ulasku vlasnika u stan i izvršnoj klauzuli.

Da li je obavezna overa ugovora o zakupu kod javnog beležnika?

Overa nije uslov punovažnosti: ugovor o zakupu stana važi i bez javnog beležnika, ako je zaključen u pisanoj formi. Ipak, solemnizacija kod javnog beležnika daje ugovoru snagu javne isprave, pa se njegova sadržina kasnije ne može lako osporavati.

Prava vrednost overe je izvršna klauzula. Ako zakupac pristane da se ugovor solemnizuje sa klauzulom izvršnosti, zakupodavac u slučaju neplaćanja ili odbijanja iseljenja može da pokrene izvršni postupak direktno, bez godina parnice. Zbog toga se overa sve češće ugovara i kod sasvim običnih zakupa. Uslov je da ugovor izričito sadrži i obavezu plaćanja i obavezu predaje stana po prestanku zakupa, kao i saglasnost zakupca da se na osnovu isprave može sprovesti izvršenje, pa formulaciju klauzule prepustite javnom beležniku ili advokatu.

Svi iznosi u tabeli su orijentacioni i zavise od vrednosti ugovora: pre overe proverite važeću javnobeležničku tarifu, a poreske obaveze proverite u aktuelnom Zakonu o porezu na dohodak građana ili kod poreskog savetnika.

Kako se daje otkaz ugovora o zakupu?

Otkaz ugovora o zakupu stana daje se u pisanoj formi, a najčešće je tema kod ugovora na neodređeno vreme. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada predviđa otkazni rok koji ne može biti kraći od 90 dana, s tim da ugovorom može biti određen i duži rok. Proverite šta piše u vašem ugovoru pre nego što pošaljete otkaz.

Ugovor na određeno vreme po pravilu prestaje istekom roka, bez posebnog otkaza. Pažnja: ako zakupac nastavi da koristi stan posle isteka, a zakupodavac se ne protivi, može se smatrati da je zakup prećutno produžen, pa je izlazna strategija opet otkaz sa rokom.

Raskid pre roka je moguć kada druga strana krši ugovor: zakupac ne plaća zakupninu, pravi štetu ili ometa druge stanare, odnosno zakupodavac ne održava stan u upotrebljivom stanju. Razloge i proceduru raskida vredi unapred precizirati u ugovoru, jer opšta pravila ostavljaju prostor za spor.

Iseljenje stanara: šta kada zakupac neće da napusti stan?

Najgori scenario za zakupodavca: ugovor je istekao ili raskinut, a stanar ne izlazi. Ako ugovor nije solemnizovan sa izvršnom klauzulom, jedini zakonit put je tužba za iseljenje pred nadležnim sudom, pa tek posle pravnosnažne presude izvršenje preko javnog izvršitelja.

Takva parnica neretko traje mesecima, ponekad i duže, a za to vreme zakupodavac često ne prima ni zakupninu. Upravo zato advokati preporučuju izvršnu klauzulu pri zaključenju: sa njom se iseljenje i naplata duga pokreću direktno u izvršnom postupku.

Ono što zakupodavac ne sme jeste samopomoć: menjanje brave, izbacivanje stvari, isključivanje struje ili vode. Takvi potezi mogu da povuku i prekršajnu i krivičnu odgovornost, a stanaru daju osnov za tužbu, čak i kada je sam prestao da plaća.

Koje zamke najčešće skupo koštaju stanodavce i stanare?

Prva zamka je usmeni dogovor: bez pisanog ugovora obe strane zavise od tuđe dobre volje. Druga je potpisivanje sa osobom koja nije vlasnik, bez punomoćja: zakupac tada plaća nekome ko možda nema pravo da izdaje stan.

Treća zamka je izostanak zapisnika o primopredaji i popisa inventara: bez njih se pri izlasku ne može dokazati ni stanje stana ni stanje brojila, a depozit postaje predmet svađe. Četvrta su nedefinisani troškovi, jer se posle spore oko infostana, struje i popravki bojlera.

Peta zamka pogađa zakupodavce: neprijavljen prihod od izdavanja. Poreska uprava može naknadno da obračuna porez sa kamatom i izrekne kaznu, pa ušteda ispadne skuplja od poreza. Šesta je potpisivanje bez izvršne klauzule kod dužih i vrednijih zakupa.

Za stanare postoji i sedma, često zanemarena tačka: pravila zajednice u zgradi. Buka, kućni ljubimci i zajedničke prostorije uređeni su kućnim redom, a njegovo kršenje može biti razlog za raskid. Šta sve kućni red obuhvata objasnili smo u tekstu o kućnom redu u zgradi.

Kada vam je potreban advokat za ugovor o zakupu stana?

Za kraći zakup uz umeren rizik mnogi se snađu i sami. Advokata svakako uključite kada je zakupnina visoka, kada se ugovor zaključuje na više godina, kada se ugovara izvršna klauzula, kao i u svakom sporu: neplaćanje, otkaz, depozit, iseljenje.

Trošak sastavljanja ili provere ugovora po pravilu je višestruko manji od troška jedne parnice. Ako želite stručnu pomoć, pogledajte advokatske kancelarije za nekretnine, uporedite ocene i iskustva klijenata i javite se direktno kancelariji koja vam deluje najpouzdanije.

A vi? Da li ste izdavali ili iznajmljivali stan bez ugovora, i kako se to završilo? Podelite iskustvo u komentarima: vaša priča može nekome da uštedi i novac i živce.

Najčešća pitanja o ugovoru o zakupu stana

Da li ugovor o zakupu stana mora da bude u pisanoj formi?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada predviđa pisanu formu ugovora o zakupu stana. U praksi je pisani ugovor jedini ozbiljan dokaz o tome šta je dogovoreno, pa ga treba imati i kod zakupa među poznanicima.

Da li ugovor o zakupu mora da se overi kod javnog beležnika?

Ne mora, overa nije uslov punovažnosti. Solemnizacija sa izvršnom klauzulom se ipak preporučuje, jer omogućava iseljenje i naplatu duga u izvršnom postupku, bez prethodne parnice.

Koliki je otkazni rok kod ugovora o zakupu stana?

Po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana, a ugovorom može biti određen i duži. Podatak je orijentacioni, pa proverite važeći propis i tekst svog ugovora.

Ko plaća porez na izdavanje stana i koliko iznosi?

Porez plaća zakupodavac. Orijentaciono, stopa iznosi 20% na zakupninu umanjenu za 25% normiranih troškova, po Zakonu o porezu na dohodak građana. Iznose i rokove prijave proverite u važećem propisu.

Šta da radim ako stanar neće da se iseli posle isteka ugovora?

Bez izvršne klauzule podnosi se tužba za iseljenje, pa se posle presude sprovodi izvršenje. Sa solemnizovanim ugovorom sa izvršnom klauzulom izvršenje se pokreće direktno. Samostalno izbacivanje stvari i menjanje brave su zabranjeni.

Da li stanar sme da izda stan u podzakup?

Po Zakonu o obligacionim odnosima zakupac po pravilu može dati stvar u podzakup ako ugovorom nije drukčije određeno i ako se time zakupodavcu ne nanosi šteta. Zato podzakup treba izričito urediti ugovorom: da li je dozvoljen, pod kojim uslovima i uz čiju pisanu saglasnost. Ako ugovor podzakup zabranjuje ili traži saglasnost, izdavanje bez nje je razlog za raskid.