Prodajete stan i niste sigurni da li je dovoljan ugovor koji ste našli na internetu? Kupujete polovan automobil i pitate se da li potpisi moraju da se overe? Ili ste se sa nekim dogovorili usmeno, pa razmišljate da li taj dogovor uopšte nešto vredi?
Takve dileme su sasvim očekivane, jer se većina ljudi sa ozbiljnim kupoprodajnim poslom sretne svega nekoliko puta u životu. U praksi advokati viđaju da najskuplje greške nastaju baš tamo gde je ugovor delovao „dovoljno dobro“.
U ovom vodiču objašnjavamo šta je kupoprodajni ugovor i koji su njegovi bitni elementi, kada je obavezna pisana forma i overa, koja prava imaju kupac i prodavac, kako izgleda raskid zbog neispunjenja i po čemu se ugovor razlikuje od računa i otpremnice.
Šta je kupoprodajni ugovor i koji su njegovi bitni elementi?
Kupoprodajni ugovor, koji Zakon o obligacionim odnosima naziva ugovorom o prodaji, jeste sporazum kojim se prodavac obavezuje da na kupca prenese pravo svojine na stvari i da mu je preda, a kupac da plati cenu. Zvuči jednostavno, ali sporovi po pravilu nastaju u detaljima koji su ostali neprecizni.
Bitni elementi su predmet i cena. Ako se strane o njima nisu saglasile, ugovor uopšte nije nastao, bez obzira na to šta je potpisano. Sve ostalo, rokovi, troškovi, način predaje, spada u sastojke koje strane slobodno uređuju, i upravo tu se dobar ugovor razlikuje od šablona sa interneta.
Predmet ugovora
Predmet mora biti određen ili bar odrediv. Kod stana to znači adresa, broj posebnog dela, površina i podaci iz lista nepokretnosti. Kod vozila marka, model, godina proizvodnje i broj šasije. Uopštene formulacije advokati u praksi viđaju kao okidač dugih parnica, jer svaka strana „pamti“ drugačiji dogovor.
Cena
Cena mora biti određena ili odrediva i izražava se u novcu. Uz sam iznos, precizirajte način isplate (na račun, iz kredita, u ratama) i tačne rokove. Ako se deo plaća unapred, napišite izričito da li je reč o kapari ili o avansu, jer te dve ustanove imaju bitno različite posledice ako posao propadne.
Šta još vredi uneti u ugovor
Klijenti advokate najčešće pitaju šta ugovor treba da sadrži pored predmeta i cene. Korisno je urediti ko snosi troškove overe, porez na prenos apsolutnih prava i troškove uknjižbe ili preregistracije, zatim izjavu prodavca da stvar nije opterećena pravima trećih lica, tačan dan predaje i posledice kašnjenja.
Kod bračne tekovine dodajte i saglasnost supružnika, a kod isplate iz kredita redosled koraka koji banka zahteva. Svaka od tih odredbi u sporu vredi više od najlepše uvodne rečenice.
Kada je obavezna pisana forma i overa kupoprodajnog ugovora?
Opšte pravilo glasi da ugovor o prodaji ne traži posebnu formu. Za pokretne stvari male vrednosti punovažan je i usmeni dogovor: kupovina polovnog bicikla od komšije važi i bez papira. Rizik je u dokazivanju, jer se spor oko usmenog ugovora često svodi na reč protiv reči.
Za nepokretnosti zakon je izričit: ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene, solemnizovane isprave, i to kod javnog beležnika na čijem se području nepokretnost nalazi. Kod motornih vozila neophodan je pisani ugovor sa overenim potpisima, po pravilu kod javnog beležnika.
Bez overenog ugovora kupac ne može da registruje vozilo na svoje ime, a prodavcu i dalje stižu kazne, porezi i obaveze vezane za automobil koji je odavno prodao. Zato se overa potpisa isplati i kada je vozilo skromne vrednosti.
Da li ste znali da ugovor o prodaji stana koji nije solemnizovan kod javnog beležnika ne proizvodi pravno dejstvo? Čak i ako su ga obe strane potpisale i cena je isplaćena u celosti, kupac se na osnovu takvog papira ne može uknjižiti kao vlasnik.
| Vrsta stvari | Forma ugovora | Gde se overava |
|---|---|---|
| Nepokretnost (stan, kuća, plac) | Pisani ugovor uz solemnizaciju | Javni beležnik na čijem je području nepokretnost |
| Motorno vozilo | Pisani ugovor uz overu potpisa | Javni beležnik (u mestima bez beležnika sud ili opštinska uprava) |
| Vrednije pokretne stvari (tehnika, nameštaj) | Forma nije propisana, pisani ugovor se preporučuje | Overa nije obavezna |
| Pokretne stvari male vrednosti | Punovažan i usmeni ugovor | Overa nije potrebna |
Ista forma važi i za predugovor: predugovor o prodaji stana obavezuje na zaključenje glavnog ugovora samo ako je i sam solemnizovan. Troškovi solemnizacije i overe naplaćuju se po javnobeležničkoj tarifi i zavise od vrednosti posla, pa iznose proverite u važećoj tarifi pre zakazivanja termina.
Pošto su nepokretnosti najvrednija i najrizičnija imovina koju većina ljudi proda jednom ili dvaput u životu, njima smo posvetili zaseban tekst: detaljan vodič ugovor o kupoprodaji stana objašnjava korak po korak predugovor, kaparu, isplatu i uknjižbu.
Koje su obaveze prodavca, a koja prava ima kupac?
Prodavac je dužan da stvar preda u ugovoreno vreme i u ugovorenom stanju, a kupac da isplati cenu i stvar preuzme. Oko toga se retko spori. Problemi nastaju kod obaveza koje se ne vide na prvi pogled: odgovornosti za mane stvari i za prava trećih lica.
Predaja stvari
Predaja obuhvata i pripatke i dokumentaciju: kod stana ključeve i tehničku dokumentaciju, kod vozila saobraćajnu dozvolu i servisnu knjižicu. Pametno je sačiniti kratak primopredajni zapisnik sa stanjem stvari i brojila, datumom i potpisima, jer on kasnije preseca većinu rasprava o tome šta je i kada predato.
Odgovornost za materijalne nedostatke
Prodavac odgovara za nedostatke koje je stvar imala u času prelaska rizika na kupca, čak i ako za njih nije znao. Kupac sa svoje strane mora stvar da pregleda i da o vidljivim manama blagovremeno obavesti prodavca, jer u suprotnom gubi prava koja mu po tom osnovu pripadaju.
Kada nedostatak postoji, kupac po pravilu bira: otklanjanje nedostatka ili zamenu, sniženje cene ili raskid ugovora, a u svakom slučaju može tražiti i naknadu štete. Kada potrošač kupuje od privrednika, primenjuju se i pravila o saobraznosti, po pravilu povoljnija za kupca.
| Situacija | Rok (po pravilu) |
|---|---|
| Vidljivi nedostaci, ugovor između fizičkih lica | Obaveštenje prodavcu u roku od 8 dana od pregleda |
| Skriveni nedostaci | Obaveštenje u roku od 8 dana od otkrivanja, a najkasnije 6 meseci od predaje |
| Saobraznost kod potrošačke kupovine | 2 godine od predaje stvari |
Rokovi u tabeli su orijentacioni prikaz zakonskih pravila i zavise od toga ko su ugovorne strane, pa svoj slučaj proverite u važećim propisima ili sa advokatom, odnosno advokaticom.
Odgovornost se ugovorom može ograničiti, recimo klauzulom „viđeno, kupljeno“ kod polovnih stvari. Ali oprez: takva odredba ne štiti prodavca koji je za manu znao i prećutao je, jer se u tom slučaju smatra ništavom.
Zaštita od evikcije
Evikcija postoji kada treće lice polaže pravo na kupljenoj stvari: pojavi se suvlasnik koji nije dao saglasnost, hipotekarni poverilac ili neko sa jačim pravnim osnovom. Prodavac odgovara za takve pravne nedostatke i dužan je da kupca zaštiti od zahteva trećih lica.
Ako kupac zbog tuđeg prava izgubi stvar ili mu pravo bude bitno umanjeno, može tražiti raskid ugovora, srazmerno sniženje cene i naknadu štete. Odgovornost za evikciju ne može se isključiti ako je prodavac za pravo trećeg lica znao u trenutku prodaje.
Kada se kupoprodajni ugovor raskida zbog neispunjenja?
Zamislite da ste prodali automobil, potpisali ugovor i predali ključeve, a kupac uplati polovinu cene i prestane da se javlja. Ili obrnuto: isplatili ste stan u celosti, a prodavac nedeljama odlaže iseljenje. U oba slučaja reč je o neispunjenju ugovora.
Kada rok nije bitan sastojak ugovora, strana koja je svoje uredno ispunila mora po pravilu drugoj ostaviti naknadni primereni rok. Tek ako ni tada ne bude ispunjenja, ugovor se raskida, a savesna strana može tražiti povraćaj datog i naknadu štete. Kod poslova gde je rok suština, raskid može nastupiti i po samom zakonu.
Posebnu ulogu ima kapara. Ako za neispunjenje odgovara kupac koji je kaparu dao, prodavac je po pravilu može zadržati. Ako odgovara prodavac, kupac može tražiti dvostruku kaparu. Zato u ugovoru mora jasno pisati šta je kapara, koliko iznosi i šta se sa njom dešava u svakom mogućem scenariju.
U praksi je uvek bolje pokušati sporazumni raskid ili aneks nego odmah ići na sud. Pisana opomena sa ostavljenim rokom, poslata preporučenom pošiljkom, često reši problem, a istovremeno služi kao dokaz da ste postupali savesno ako spor ipak stigne pred sudiju.
Ne zaboravite ni docnju sa plaćanjem: na zakasnelu isplatu cene po pravilu teče zatezna kamata, a dužnik odgovara i za štetu koju je kašnjenje izazvalo.
Po čemu se kupoprodajni ugovor razlikuje od računa i otpremnice?
Ova tri dokumenta se u svakodnevnom govoru često mešaju, a pravno imaju sasvim različite uloge i nijedan ne može u potpunosti da zameni drugi.
- Kupoprodajni ugovor je izvor prava i obaveza: određuje šta se prodaje, po kojoj ceni, kada se predaje i ko za šta odgovara.
- Račun je fiskalni i knjigovodstveni dokument, dokaz da je plaćanje izvršeno. Može poslužiti kao dokaz da je ugovor zaključen, ali ne uređuje prava i obaveze strana.
- Otpremnica potvrđuje da je roba isporučena i koristi se pre svega u poslovanju između privrednih subjekata.
Praktična posledica: ako vredniju stvar kupite samo uz račun, zakonska prava zbog nedostataka i dalje imate. Ali sve ono što bi dobar ugovor precizirao, rokove, garancije, posledice kašnjenja, ostaje nedorečeno i u sporu se dokazuje mnogo teže.
Šta konkretno preduzeti pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora?
Umesto da učite na sopstvenim greškama, prođite kroz ovih pet koraka pre nego što bilo šta potpišete:
- Proverite drugu stranu i vlasništvo. Kod stana izvadite list nepokretnosti i proverite terete, kod vozila proverite saobraćajnu dozvolu i eventualnu zalogu u registru.
- Precizno opišite predmet i cenu. Puna identifikacija stvari, tačan iznos, način i rokovi isplate, sudbina kapare ako posao propadne.
- Uredite predaju. Datum, stanje stvari, šta ostaje u stanu, stanje brojila i primopredajni zapisnik sa potpisima.
- Ispoštujte formu. Solemnizacija kod javnog beležnika za nepokretnosti, overa potpisa za vozila.
- Sačuvajte dokumentaciju. Ugovor, dokaze o uplatama, zapisnik i prepisku čuvajte bar dok ne isteknu svi rokovi za prigovore.
Kod nepokretnosti, gde su iznosi najveći a greške najskuplje, advokati za nekretnine mogu pregledati nacrt ugovora i proveriti terete pre potpisa. Takva provera po pravilu košta neuporedivo manje od jedne propuštene hipoteke ili lošeg člana o raskidu.
A vi? Da li ste nekada potpisali kupoprodajni ugovor „na poverenje“, bez čitanja i provere, i kako se to završilo? Podelite iskustvo u komentarima, vaša priča može nekome uštedeti mnogo novca i živaca.
Česta pitanja
Da li je usmeni kupoprodajni ugovor punovažan?
Za pokretne stvari male vrednosti jeste, ali se u sporu teško dokazuje. Za nepokretnosti usmeni ugovor ne proizvodi pravno dejstvo: obavezna je solemnizacija kod javnog beležnika.
Gde se overava kupoprodajni ugovor za stan?
Kod javnog beležnika na čijem se području nepokretnost nalazi. Beležnik ugovor solemnizuje, potvrđuje ga posebnom klauzulom, a bez te forme uknjižba kupca nije moguća.
Da li kupoprodajni ugovor za automobil mora da se overi?
U praksi da: za prenos vozila na ime kupca potreban je pisani ugovor sa overenim potpisima, po pravilu kod javnog beležnika. Bez overe registracija na novog vlasnika nije moguća.
Šta može kupac ako stvar ima skrivenu manu?
Ako blagovremeno obavesti prodavca, može tražiti otklanjanje nedostatka ili zamenu, sniženje cene ili raskid ugovora, a uz to i naknadu štete. Rokovi zavise od toga ko su ugovorne strane.
Koliki je porez na prenos apsolutnih prava kod prodaje stana?
Orijentaciono 2,5% od poreske osnovice kod nepokretnosti koje se ne prodaju u sistemu PDV-a. Stopu, osnovicu i moguća oslobođenja proverite u važećim propisima za konkretan slučaj.
Šta znači evikcija kod kupoprodajnog ugovora?
To je situacija u kojoj treće lice polaže pravo na kupljenu stvar, na primer suvlasnik ili hipotekarni poverilac. Prodavac odgovara za takve pravne nedostatke, a kupac može tražiti zaštitu, raskid ugovora i naknadu štete.